Il nuovo Ape, tra normativa e dubbi

Il recente decreto sull’efficienza energetica in edilizia, il decreto legge n. 63/2013 convertito in legge 90/2013, oltre ad aver apportato importanti proroghe alla consolidata detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie, e all’innalzamento al 65% delle agevolazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, ha modificato non solo dal punto di vista terminologico il sistema della “certificazione” energetica.

L’Ape (Attestato di prestazione energetica) dovrà essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti allo scopo di attestare la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori; il nuovo strumento, inoltre, fornirà raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

In ogni caso, l’obbligo di dotare l’edificio dell’Ape viene meno dove sia già disponibile l’Ace in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE: se c’è la vecchia Ace, inoltre, potrà continuare ad essere predisposta al fine di semplificare il successivo rilascio della prestazione energetica.

A tale fine, l’attestato comprende anche l’indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di attestazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi stessi.

Le modifiche in sede di conversione del decreto legge: la legge n. 90/2013

Fra le tante modifiche apportate in sede di conversione in legge1, ce ne sono alcune che riguardano anche l’attestato di prestazione energetica.

Innanzitutto, nel caso di interventi di ristrutturazione pesante e per edifici di nuova costruzione, l’APE dovrà essere rilasciato prima del certificato di agibilità e non al termine dei lavori; correlativamente, il venditore o locatario, in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produrre l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità, e non più congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori.

In secondo luogo, nel confermare che l’APE può riferirsi ad una o più unità immobiliari facenti parti di uno stesso edificio, vengono introdotte ulteriori condizioni per la sua produzione: alla “medesima destinazione d’uso” vengono, infatti, aggiunti il medesimo orientamento, la medesima geometria e la medesima situazione di contorno.

La terza modifica concerne l’aumento del 50% dell’arco temporale entro il quale il proprietario, o il soggetto responsabile della gestione degli edifici utilizzati da PP.AA. e aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 metri quadrati, devono produrre l’APE (da 120 a 180 giorni).

Le Camere hanno, inoltre, introdotto una disposizione in base alla quale il fondo di garanzia a sostegno della realizzazione di reti di teleriscaldamento, previsto dal “decreto Romani”, è utilizzato entro i limiti delle risorse del fondo stesso anche per la copertura delle spese relative alla certificazione energetica e ai relativi adeguamenti.

Ma la modifica più rilevante, arrivata all’ultimo momento, è di natura contrattuale, e stabilisce che l’APE deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti2.

Quest’ultima modifica, introdotta per eliminare la deroga, contestata dalla Corte di Giustizia (cfr. supra), oltre ad essere incomprensibile dal punto di vista linguistico (non si comprende, infatti, il significato della congiunzione “o”), stravolge l’assetto sanzionatorio delineato dal testo originario del decreto legge.

Le sanzioni

Nel silenzio serbato dal (testo originario del) decreto legge, infatti, non sembrava che l’inosservanza potesse portare all’invalidità dei contratti non conformi alla nuova normativa.

Deponevano in tal senso anche la previsione di specifiche sanzioni pecuniarie, che colpiscono:

• il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica o un APE senza il rispetto degli schemi, delle modalità o dei criteri previsti (fra i 700 e i 4200 €, oltre alla segnalazione all’ordine di appartenenza, per le sanzioni disciplinari);

• il direttore dei lavori che omette di presentare l’asseverazione di conformità delle opere e l’attestato di qualificazione energetica, nonché l’operatore incaricato del controllo e della manutenzione, che non provvede a redigere e sottoscrivere il rapporto di controllo tecnico (fra i 1000 e i 6000 €);

• il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare e l’amministratore del condominio che non provvedono alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione (fra i 500 e i 3000 €);

• il costruttore o il proprietario che violino l’obbligo di dotare di un APE gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti (fra i 3.000 e i 18.000 €. Con la stessa sanzione è punito il proprietario che violi l’obbligo di dotare di APE gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione);

• il responsabile dell’annuncio che non riporti i parametri nell’annuncio di offerta di vendita o locazione (fra i 500 e i 3.000 €).

I dubbi e i malumori

Contestualmente all’entrata in vigore del decreto legge sono stati sollevati numerosi dubbi sulla normativa tecnica da applicare: in particolare, Confedilizia fra i “molti [aspetti che] rimangono ancora controversi”, si è soffermata sulle disposizioni che (“su imposizione dell’Unione Europea”) prevedono che in occasione di trattative per la compravendita o la locazione di unità immobiliari, debba essere reso disponibile per il potenziale acquirente o per il nuovo locatario l’APE, e ha ritenuto che le nuove disposizioni, “generiche ed equivoche”, “non siano di immediata applicazione, atteso che il nuovo testo di legge prevede l’emanazione di un decreto interministeriale per l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica, fissando criteri e contenuti obbligatori del nuovo APE.

Di conseguenza, pur dopo l’emanazione del decreto-legge entrato in vigore, deve ritenersi che debbano continuare ad osservarsi le previgenti norme nazionali o regionali.

Per rispondere a tali dubbi, e non dar àdito a fraintendimenti, il ministero dello sviluppo economico ha emanato una circolare3 con la quale ha fornito un chiarimento sull’attestato di prestazione energetica.

Secondo il dicastero di via Molise, il nuovo decreto avrà il compito di aggiornare la disciplina tecnica oggi in vigore, dal momento che l’istituto della certificazione delle prestazioni energetiche, anche se con nomi diversi, è presente nel nostro ordinamento già da alcuni anni ed è contenuta nei DPR emanati in attuazione del decreto legislativo 192/2005, fra i quali il cit. DPR 59/09.

È proprio a quest’ultimo DPR che occorrerà rifarsi, nelle more dell’aggiornamento tecnico, per il calcolo delle prestazioni energetiche, oltre alle specifiche norme tecniche (UNI e CTI) già note: di conseguenza, la precisazione volta ad evidenziare che “solo dall’entrata in vigore dei decreti di aggiornamento della metodologia” il DPR de quo sarà abrogato, ha l’evidente finalità di non creare vuoti normativi e di consentire una applicazione agevole della norma, basandosi su una metodologia che dovrebbe essere già sufficientemente conosciuta, in quanto in vigore da alcuni anni.

In sostanza, fino all’emanazione dei decreti attuativi della nuova disciplina, si adempie alle prescrizioni in materia di APE secondo le modalità di calcolo di cui al cit. DPR 59/09, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE, in cui si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia.

Dopo la conversione in legge, e la modifica dell’ultimo minuto, altre critiche si sono abbattute sulla nuova normativa.

Confedilizia – che ha chiesto di prorogare fino al 2015 l’obbligatorietà dell’APE per il mercato dell’affitto (considerato una “sciagura”) – è nuovamente intervenuta sull’argomento con una circolare, con la quale ha comunicato a tutte le proprie associazioni territoriali l’opportunità di sospendere la stipula di contratti di locazione, sia abitativi che ad uso diverso.

Il nodo centrale riguarda il fatto che la novità introdotta dal nuovo comma 3-bis, nel sancire la nullità dei contratti, fa esplicito riferimento al nuovo APE, che però non può essere predisposto prima dell’emanazione del previsto decreto interministeriale per l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica e la fissazione dei criteri e contenuti obbligatori del nuovo APE: in sostanza, fino a che non sarà disponibile il nuovo attestato, la norma sulla nullità dei contratti non potrà essere rispettata.

Inevitabile, di conseguenza, “per non correre rischi e dare luogo ad annose situazioni”, la scelta di astenersi dallo stipulare contratti di locazione fino a quando la nullità non sarà cancellata, come il Governo ha già assicurato di fare. Dopo la pausa estiva.